これって普通のことなの？？マジで？
事業費95％が借金？大きくなるPF再構造化要求… 「施行業者も資金の余力を揃えなければならない」
入力2024. 2. 8. 07:00修正2024. 2. 8. 09:20
プロジェクトファイナンシング(PF)構造を全面改編しなければならないという声が大きくなっている。施行する際、自己資本なしに開発費の95％ほど「借金」を出し入れする仕組みであるうえ、竣工保証など建設会社に依存する傾向が濃く、今のように市場低迷など変動には脆弱であるという問題がある。
Daumより
ちょっと調べてみると、日本で10階建てのビルを建てると5億、6億とお金がかかるようだ。だから、日本でもその資金の大部分を融資にて賄っているとは思うんだけどさ、韓国ではコレの返済計画はどうなっているのかな。
バブル崩壊の足音
そのマンションは95％が借金で出来ている
ビルなどを建てるだけの財力がない僕にとって、信頼できる情報なのかは見極める術もないんだけど、日本ではビル建設費用の10％～20％が頭金に必要だとされている。
庶民が住宅新築する場合でも、頭金が全体の2割を切るとキケンだと言われているので、まあ妥当な数字なのだろうか。それとは別に企業の自己資本比率が3割以上となるように自社ビルを建設することを求められるという話もあるので、その辺りのバランス感覚も必要なんだろうね。
さて、それを踏まえて。
今の建設施行構造はPFに依存している。土地を買う時から貸し出しを起こして事業を始めるが、極端に言えば払い出さなくても施行が可能だ。
例えば、1000億ウォンの事業場がある場合、施行会社は総事業費の5％に相当する50億ウォンだけ投入し、残りはすべて貸付で充当する。その後アパートが竣工になると分譲収益を通じて貸し出しを返して収益を実現する。今のように分譲が難しい状況では不良につながるしかない。
Daumより
韓国ではマンションを建設するのに総事業費の5％に相当する費用を投入し、残りは全て借金で賄うらしい。
凄いな！
日本もバブルの時代はそんなんだったんだろうか？ちょっと調べてみたが。
ほかの大手不動産企業も日本や欧米と比較すると自己資本が薄く、全般として脆弱な体質であることは間違いない。もっとも三井不動産も、経済成長率が高かった1960年代は借入れ依存度が高く、自己資本比率は20％を切っていたので、中国企業の現状がそのまま危険ということにはならない。
FinTechより
うーん、参考にならない。さておき、経営が順調であれば頭金が少なくとも問題はないんだろうけれども。賭け好きな韓国人らしいっちゃ、らしいのかもしれないけれど。
不動産PF問題
でまあ、ここでも不動産PF問題の話が出てくるんだけれども。
こちらでも説明はしているんだけど、もうちょっと説明すると、マンション建設プロジェクトに対してプロジェクト会社が銀行などから融資を受けてお金を作るのが不動産PFで、実際には銀行辺りからお金が引っ張れなくなっているので、第2金融圏からお金を引っ張っている。
韓国政府、不動産ＰＦ整理急ぐ…貸し付けた第２金融圏は緊張
登録:2024-01-30 08:24 修正:2024-01-30 08:54
金融当局はこのところ不動産プロジェクトファイナンス（PF）の構造調整を急いでおり、第2金融圏（銀行以外の金融機関。保険会社、証券会社、信用協同組合などを含む、日本で言うノンバンクよりも広い概念）が緊張している。不動産PFの不良債権化に対する懸念が高まっていることで第2金融圏の資金調達が難しくなってきているうえ、当局が引当金の積み増しを求めているため収益性の悪化も不可避となっているからだ。
ハンギョレより
で、不動産PFの調達がちょっと難しくなってきて、どうしたかというと、本PFローンの他に繋ぎ融資として仮PFローンという利率の高い商品をでっち上げ、初期資金を確保してから建設を初めて本PFローンに乗り換えるというやり方になっている模様。
そんな状態で不良不動産PFの債権を急いで整理しろと政府から言われても、金融機関は困る。
貯蓄銀行やローン業界は金融当局のこのような注文を、不良不動産PFの債権を急いで整理せよというメッセージとして受け止めている。あるローン業界の関係者は「満期の延長で不良債権を隠すことなく、引当金を積み増すか不良債権を整理するか、二つのうち一つを選べということ」とし、「今は玉石混交の中からの選別が避けられなくなっている」と話した。
第2金融圏が当局の方針に従って利益剰余金や留保金などを用いて引当金の積み増しを行えば、今後一定期間は収益性の悪化も受け入れなければならない。引当金とは焦げ付きに備えて積み立てておく見積金額のこと。引当金が増えるほど総資産収益率や総資本収益率は下がる。それだけ縛られる資金が増えることを意味する。
ハンギョレより
どこを切っても不健全な不動産PFである。その実態の一側面として、マンション建設事業者が負債９５％で建設をしているという話が出てきちゃったのね。
自転車操業
で、この話がどう繋がっていくかというと、こちら。
これが可能な理由は責任竣工などで信用度の高い建設会社に保証を立てるためだ。もし事業が途中でこぼれたりすると、施工会社には債務を返済しなければならない義務が生じる。
Daumより
施工会社としても、金を貰わないことには困る。プロジェクトが止まってしまえば、その時点までにかかった費用の補償をしなければならない。
売れることが前提で作っているマンションの建設があちこちで止まっているので、あっちこっちで負債が焦げ付いてしまう。
「営業停止とか言われても……」と文句の１つも言いたくなるだろう。
政府もＰＦの事業構造が変わらなければならないことに同意する立場だ。このため、不動産PF事業に対する根本管理方案の準備のために研究用役を発注した状態だ。
Daumより
そりゃ、構造を変えなければならないんだけれども、今、不動産PFを止めてしまうとあっちこっちの業者が廃業するしかなくなってしまう。
自転車が止まっちゃうと、転けるしかないんだよ。韓国では自転車どころか車が燃える事態で、そっちも困っているんだろうけれども。
なお、韓国の建設会社の廃業件数はぐんぐんと伸びているらしいから、既に崩壊がはじまっていると。これが支那経済にも連動しているから、質が悪い。鈴置高史氏の今回の「半島を読む」もこれがテーマだったから、一読頂きたい。
不動産開発を助けると家計負債が増え、不動産開発への資金注入を止めると不動産価格が下落し、どちらも歯止めがかけられない。そこに少子化が後押しという悪循環で、流動性が更に悪化しそうだね。選挙までは家計負債増大の方を放置する方針になったっぽいけど。
しかし、コレの意味するところは不動産開発関連の経済成長は、95％が虚構だということでもある。それでも経済成長がプラスのウチはまだなんとかなるんだろうけど、ね。
追記
韓国のモノレール事情
これも関連事案だな。
第2の「レゴランド事態」?.. 行安部、南原市重点管理
入力2024. 2. 8. 20:35 修正2024. 2. 8. 23:08
◀アンカー▶
破局で終わった400億台の南原観光開発事業は、膨大な資金を「プロジェクトファイナンシング」、すなわちPFローンを通じて調達しました。
ところが民間事業者が受けたローンを南原市が全額保証を立てながら、結局市民が借金を返済しなければならない状況で打ち上げ、議論が大きいのですが、
レゴランド事態と同様に状況が展開され、資本市場で渦になる可能性まで取り上げられ、波長が続く見込みです。
Daumより
正直、行政主導の観光事業なんて成功するとはとても思えないのだが、それは日本にいるからなのだろうか？状況を見る限り、韓国でも似たような話が多いのは事実だね。
ただ、韓国のレゴランドの件を考えても、韓国でもろくなことにはならないんだろうね、行政主導の観光事業は。
で、個別の話ではあるんだけど「南原市内観光用モノレール」というのが、まあ、地雷である。観光地にモノレールを用意しちゃうのは、韓国ではよくある話らしい。
楽観webさんのところで、たびたび見かける話なんだけど、韓国の観光地モノレールは65ヶ所存在して、うち15ヶ所が運行停止状態にあるのだとか。
というか、日本でよく見かけるモノレールと、韓国のそれは随分と趣が異なる。
日本で有名なモノレールというと、都市モノレールの系統が思い出されると思うのだけれど、代表的なところで東京モノレールとか、湘南モノレールとか、あとは沖縄都市モノレールとか。
ただまあ、日本においてもモノレール事業の収益性はかなりよろしくない。収益性の悪いところは、あっちこっちで潰れるものなんだけどね。
一方で、韓国で問題になっているモノレールというと……。
遊園地とかにあるアトラクション的なものに近いみたいだね。そういや、月尾銀河レールという韓国の金字塔もあったような気はするな。
こいつも、大概酷かったとは思うんだけど。
うんまあ、外観を気にする韓国でもこのレベルなんだけれども、とにかくお手軽に導入する乗り物という印象なんだろうね。そしてこれは、韓国の観光資源の乏しさを示している。何しろ、モノレールに乗って移動するだけで観光が成立するのである。逆に言えば、じっくり見るようなところがほとんどないという意味でもある。がっかり観光地が多いので、仕方がないかもしれない。
不動産PFを税金で穴埋めNG
で、今回のこの話は、事業がうまくいかないので税金で穴埋めしますよという流れになったのだけれども。
レゴランド開発に入った2,050億ウォン規模のPF融資を南原市と同様に全額保証した江原道、このうち400億ウォンの借金を背負うことになり、道知事が債務不履行を宣言したのですが、波紋は意図せず資金市場に広がりました。
自治体が保証した優良債権が不良債権になると、債券市場がパニックに陥り、民間企業の資金繰りが一斉に止まったのです。
Daumより
400億ウォン程度の借金を税金で穴埋めする必要があることがわかって、「穴埋めできません」と宣言しちゃった。これがレゴランド事案と同じだね、ということなんだよね。
ただ、税金を注入しないとこれまた市場混乱を招くので、簡単に判断できないというのが現状らしいのが、救いがないよね。
追記２
うーん、これはまた。
税金が少なくて結局使うお金もない政府…自治体財政悪化の見通し
入力2024.02.09. 午前 6:00 修正2024.02.09. 午前 11:18
政府は昨年、景気悪化で税収が不足したため、実際の事業で1兆ウォン近い予算を「不用」(使わない)とし、地方自治体と教育庁に渡されるべき交付金18兆6000億ウォンを与えなかった。
～～略～～
9日、関係省庁によると、昨年政府の決算上の不用額は昨年(12兆9000億ウォン)比32兆8000億ウォン増の45兆7000億ウォンと集計された。
不用は、編成した予算の一部を使わず、人為的に支出を減らすことだ。
NAVERより
分かりにくい表現なんだけど、これ、単純に予算を組んだけど税収が減ったから予算通りに執行できなかったって話でしょう。
税収予測が甘かったとも言えるし、予算獲得のために債務の発行をせず（政府債務を増やしたくないので、発行できなかったともいう）、結果的に執行出来る部分を削ったとも言える。
しかし、中央政府の予測失敗で発生した税収パンクの負担を財政自立度が低い地方自治体に押し付けたという批判は避けられない見通しだ。
NAVERより
韓国政府「税収減っちゃったから、お金を渡せない」「地方自治体が税収が増えた時に一定部分を義務的に積立し、税収不足など緊急の必要性が発生した時に使用するようになっているよね、アレ使ってよ」と、まあ、厚顔無恥な態度を示したらしく。
これはもう、借金するしかないね！地方行政が。
何とも、ヒドイはなしではあるが……。
コメント
こんにちは。
＞これって普通のことなの？？マジで？
それこそ、OINK、ということで。
あ。話し終わっちゃった。
結局のところ、借金自体は(程度問題ですが)大きな問題ではなく、借金のカタの「PF」という、絵に描いたような皮算用でお金が借りられる制度が問題、かつ、チョンセウォルセ制度が近年破綻していることが大問題、と。
＞韓国では自転車どころか車が燃える
秒で火葬してくれますからご安心だ！
こんにちは。
確かにOINKで証明終了ですね。
ちょっと面白い話があったので、追記もしましたが……、これはどうにもなりませんねぇ。
＞ちょっと面白い話
楽韓さんの所でも見ましたが、まんま「ミカン畑のモノレール」にカゴ付けたような。
線の細さと言い、急勾配と言い。
そしてコケて怪我人出すところまで想定通りという……つくづく、期待を裏切らないというか斜め上に上回りますよね。
楽韓さんの所は、このネタが大好きらしく、色々取り扱っておられますから参考になります。
実に面白いですよね。