韓国・不動産バブル崩壊は不可避な情勢

もはや、どうやってソフトランディングするかという段階すら過ぎ去り、どうやってダメコンを考えれば良いのか？という状況になってきた。

未分譲「恐怖」拡散…ソウルアパート初期分配率92％→20％「墜落」

入力2023.02.01　午後3時34分

全国的に未分譲恐怖が広がっている中、昨年上半期まで請約不敗地域とされていたソウルのアパート初期分譲率が２０％台に墜落したことが分かった。

NAVERより

韓国経済の崩壊の足音が聞こえるのだけれど、当然ながら日本にも波及する可能性は高い。どうやって被害を抑えるかがポイントだろう。

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韓国不動産神話が崩れるとき

不動産が売れない「ヨンクル」達の嘆き

韓国にとって、不動産は値崩れしない優良物件であり、「霊魂までかき集めてでも投資しろ」と、不動産に投資する層を「ヨンクル」と呼ぶそうだ。

しかし、そもそも不動産の価格が上がり続けるという事自体がおかしいのであって、支那でも不動産開発は破綻してしまっているが、韓国も同じ事になっている。

１日、住宅都市保証公社（ＨＵＧ）によると、昨年第４四半期（１０～１２月）ソウル地域の民間アパートの初期分譲率は２０．８％と集計された。これは住宅都市保証公社が関連統計を作成し始めた2015年第3四半期以降の最低数値だ。以前の最低値は２０１９年第２四半期に記録した９１．３％だった。

NAVER「未分譲「恐怖」拡散」より

これまでは、新規分譲される民間アパートは、抽選で当選しないと買えないというレベルの物件だった。だから、分譲率は100％を越える（それだけの応募があるという意味）のが普通だったのだが、去年の第4四半期では、初期分譲率は20.8％になったというニュースである。

当然、不動産価格は下落する。

「住宅ローンが7％に迫る」…利子負担で2030世代“ヨンクル族”「パニック売り」開始か

2022 年 9月 30日 (金)

韓国で最近、主要銀行の住宅担保融資の金利が年7％に迫り、年末に8％を超えかねないという観測が出るにつれ 、20～30代の「ヨンクル（魂集）族」（持っている資産を魂までかき集めて住宅ローンを組んだ人という新造語）の不安が日増しに高まっている。

米国が11月初め、ジャイアントステップである基準金利0.75ポイント引き上げに乗り出す可能性が高くなり、韓国も米国との金利差を減らすために追加の基準金利引き上げが避けられないものと見られる。

これにより、相場差益を期待して無理なローンを組んでマイホームを買ったものの、住宅価格が下落するとともに貸出利子が増え、20～30代のヨンクル族の「パニック売り」が続く可能性がある――という分析が出ている。

KOREAWAVEより

この傾向は、既に去年の第3四半期には明らかになっていたので、「まあそうだろうな」という感想市価で来ない。

加速度的に崩壊

なお、第3四半期の数字は92.7％であったとされるので、実に71.9％の急落を経験したわけだ。

ソウルマンション初期分譲率は９０％が壊れたことがないほど堅固な需要を誇ったが、昨年全国的に分譲市場が極度に凍りつき、第４四半期に２０％台に急激に座った。

昨年第３四半期に記録した９２．７％に比べては７１．９％ポイント急落した数値だ。昨年8月、ソウル黒区で分譲が行われた「天王駅モアエルガトレビュー」、「南黒駅同一センタシア」など主要団地の分譲成績が低調だったのが初期分譲率急落に影響を及ぼしたものとみられる。

NAVER「未分譲「恐怖」拡散」より

流石にこの数字には恐怖を覚え、更に売り浴びせるというような悪循環に陥るのは必至である。

韓国不動産価格、急騰から下落基調に　11月は1.1%低下

2022年11月28日 20:01

ほぼ一本調子で上昇を続けてきた韓国の不動産価格が下落基調に転じている。KB国民銀行が28日発表した11月の不動産売買価格（全国平均）は前月比1.1%下落し、ピークの7月から2%超下げた。韓国銀行（中央銀行）の急速な利上げに伴い不動産市場にも逆風が強まる。

日本経済新聞より

去年の11月頃から価格が落ち始めていたので、今後更に価格が落ちることは避けられないだろう。

少なくとも2割くらいは直ぐに落ちるんじゃないだろうか。

ただ、問題はこうした不動産を持って居る人々が、投資のために不動産を買っていたというところで、チョンセという韓国特有の制度まで含めて考えると、相当数の経済的に破綻した人々が出るだろうなと予想される。

この話、もう前大統領のムン君の時代からはっきり分かっていたことで、ムン君は意図的に不動産価格のつり上げを行っていたのは有名である。

韓国に忍び寄る不動産バブル崩壊

いや、ゴメンなさい、正確には「忍び寄って」はいないよね。忍んでいない。みえみえな感じである。そうそう、いつも先に断ることになるが、他の分野に況して経済の分野の理解は浅い。そのため、間違ったことを行っている可能性もあるので、気付いた...

annex2.site

2019.12.26

このブログでは過去にもこんな記事を書いている。その時は崩壊はしなかったのだが、ムン君の不動産価格つり上げは、この頃から加速していた。そして、政権末期にそれが破綻した事も明らかであった。

韓国では文在寅前政権の5年間でマンション価格は全国で1.8倍、ソウル市では2.2倍に急騰した。新型コロナウイルス下の金融緩和で不動産市場に資金が流入し、ソウル市のマンション平均価格は1億円を突破した。一般市民の多くは価格高騰に不満を募らせ、22年3月の大統領選での政権交代の引き金にもなった。

日本経済新聞「韓国不動産価格、急騰から下落基調に　11月は1.1%低下」より

現韓国大統領のユンユンには申し訳ないが、前政権の尻ぬぐいはユンユンの仕事である事は分かっていて、これをどう軟着陸させるのかが彼の仕事だったはずだが、殆ど対策をうってこなかった。まあ、安易に手を付けられる仕事ではなかったのは事実だが。

九龍村の火災

話は変わるのだが、前日こんなニュースがあった。

江南区・九龍村の火災、対応1段階に引き下げ…退避500人、被災者62人発生＝韓国

2023/01/20 11:19配信

ソウル・カンナム（江南）区のクリョン（九龍）村で大型火災が発生し消防当局が消火作業を行う中、火災はおおむね鎮圧され、鎮火水準に入った。

20日消防当局によると、きょう午前9時16分ごろ消防当局は対応2段階から1段階に引き下げた。

Wowkoreaより

韓国の江南区といえば、裕福な人々が暮らす土地なのだが、ここで火事があったというニュースである。かなり大規模な火事だったのだが、どうもマンションが燃えたと言う訳ではなさそうだ。

映画の１シーンのような写真だが、何処が燃えたのか？

現在まで人命被害はなく、九龍村4・5・6地区の居住者約500人が退避した。九龍村には約666世帯が住んでおり、現在まで九龍村4地区で44世帯、62人の被災者が発生したと推定される。

江南区は被災者を九龍中学校の体育館に退避させたものの、寒さのため村会館、自治会館に場所を移した。区は被災者の臨時住居施設として江南区内のホテル4か所（計125客室）を確保し、順次分散移動させている。

Wowkoreaより

人的被害が出なかったのは幸いなのだが、どういう地区で火事になったかは触れられていない。

ソウル市江南区九龍村の火災原因は電気問題と推定＝韓国

2023/01/24 21:59配信

旧正月連休（21～24日）を控え、ソウル市カンナム（江南）区のクリョン（九龍）村で発生した火災原因は電気的要因と推定された。

～～略～～

旧正月連休前日の20日午前、九龍村で発生した火災では、住宅60軒、面積では2700平方メートルが焼失し、被災者62人が発生した。

九龍村は‘トッソム’と呼ばれる断熱材とビニール・合板・発泡スチロールなど、火がつきやすい素材で建てた仮設建物が密集し、火災に弱い構造である。

Wowkoreaより

ん？仮設建物？？

実はこの九龍村は、1988年開催のソウルオリンピックの準備にあたって、都市美観を害するという理由で政府が開浦洞一帯の無許可住宅を撤去した際に移住民らが形成した村なのだ。 現在、九龍村1~8地区に居住する世帯は559世帯も残っている。

要はスラム街なのである。だから仮設建物が密集して建っていたのだ。

で、焼け跡から出てきたのは大量の練炭。火事で燃料であるハズの練炭が燃え残るというのは苦笑を禁じ得ないが、この他にもLPGガスボンベが多数出てきたらしく、火災は起こるべくして起こったということのようだね。出火原因は老朽電線からの漏電みたいだけど。

逆チョンセ

もう1つニュース記事を。

ソウル・マンション伝貰の２１％が「逆伝貰」、借主保護対策を急ぐべきだ

Posted January. 26, 2023 08:30, Updated January. 26, 2023 08:30

この３ヵ月間、ソウル・マンションの伝貰（賃貸保証金）取引の５件のうち１件が２年前の契約時より低い価格で行われた。伝貰価格が急落し、家主が保証金を下げなければ借り主が確保できず、それまで住んでいた借り主には保証金の一部を返さなければならない「逆伝貰」現象が広がっている。融資を受けて購入した「ギャップ投資」で家を購入した家主が、減った伝貰金を埋め合わせる方法がなく、「もっと長く住んでほしい」と借り主に訴える状況も起きている。

ソウルで、この３ヵ月間行われた逆伝貰の取引件数は５０５０件。同期間、ソウル全体のマンションの伝貰取引２万３７００件のうち、２１％が２年前より伝貰保証金を下げて契約された。逆伝貰の割合が高いところは、江西や江東、陽川、江北区などだったが、住居地として人気の高い江南圏でも同じ現象が現れている。江南区では、築４年になる８４平方メートルのマンションの伝貰価格が、昨年の１６億ウォンから半分の８億ウォンに暴落した事例まで登場している。

東亜日報より

伝貰（チョンセ）取引の話が出ているが「逆チョンセ」という状況が生まれているのだとか。詳しい説明は避けるが、要は不動産の価値が急落しているよと言う話。

で、九龍村のある江南地区でも、半値に暴落する事案があったという事が紹介されている。

打つ手なし

何故、九龍村の火事と、「逆チョンセ」の話を持ち出したかというと、これ、前々からマズイと認識されながらも放置されてきた案件だという点で共通点があるからだ。

九龍村は、1988年開催のソウルオリンピックの後からずっと放置され続けてきた話だし、伝貰というシステムも韓国特有のシステムで、基本的には不動産が値上がりすることが前提に構築されたシステムになっている。

経済の逆回転が始まれば、こういった部分に大きな問題が生じることは避けられない。

政府は、逆伝貰難による借り主の被害を防ぐために、細心の対策を講じなければならない。庶民や青年借家人世帯の最も大きな財産である伝貰保証金を取られることがないよう政策機関の保証を強化する一方、伝貰保証金を払うのが難しい家主に対する融資も支援する必要がある。特に売買価格比伝貰価格の割合がアパートより高く、「担保割れ住宅」が多く発生する多世帯住宅などの集合住宅に対しては一層強化された借り主保護策が急がれる。

東亜日報より

東亜日報では韓国政府に対策を求めているのだが、言っていることは韓国政府に対して「不動産を買い取れ」と言っているに等しい。

実は過去に似たような対策をしている韓国では、この発想はおかしくは無いのかも知れないけれども、現実問題として不自然に膨れあがった不動産を買い取るという選択肢を採ることは難しいだろう。

それ以上に、こういった負のシステムを延命させる事自体がマズイ。つまり、打つ手なしの状況なのだ。恐らく、徳政令を出す（困窮者の借金を棒引きにする）可能性は高いと見ているが、コレも何の解決にもならない。

問題は、日本政府がこれの影響をどうやって防ぐかである。

追記

韓国造船業は、本気で方向性を見失っているな。

サムスン重工業、昨年の営業赤字8544億ウォン…「今年黒字転換」

登録 : 2023-01-31 11:11:10修正 : 2023-01-31 11:11:10

サムスン重工業が昨年、8544億ウォンの営業損失を記録した。 前年比58.9%改善されたが、黒字転換には失敗した。 ただ、サムスン重工業は今年の営業利益展望値として2000億ウォンを提示し、黒字転換に自信を示した。
 
サムスン重工業は昨年の売上高5兆9447億ウォン、営業損失8544億ウォンを記録したと30日、公示した。 売上規模は前年より10.2%縮小した。 昨年の赤字原因としては固定費負担、鋼材価格の下方安定化鈍化、人材難による外注費·人件費引き上げ影響などが挙げられる。

亜州経済より

韓国造船業最大手のサムスン重工業だが、去年も赤字である。今年、果たして黒字化出来るのかはかなり怪しい。

何しろ、8年連続赤字を更新中だからだ。

そして、安値受注をして積み上がったバックオーダーは2年6ヶ月分あるそうだが、ここのところの燃料費高騰や材料費高騰が悪材料となっていて、明るい展望があるとは思えない。ちなみに、韓国政府の打ち出した最低賃金の引き上げも地味に効いているようだし、ストライキ王国の韓国なので、赤字体質企業でも賃上げ圧力は激しい。

日本造船業も苦戦しているが、安値攻勢の韓国造船業はそれに輪をかけて苦しい。支那造船業がアホみたいな価格で船を作るので、正直価格で対抗するのには無理がある。

っと、関連記事をもう1本。

サムスン電子の半導体部門、10－12月営業利益は衝撃の97％減

記事入力 : 2023/02/01 11:23

サムスン電子が31日発表した2022年第4四半期（10－12月）決算で、半導体部門の営業利益が前年同期比97％減の2700億ウォンにとどまり、衝撃が走った。市場予想（4000億ウォン台）を大きく下回った。世界的な景気低迷の影響で中核事業であるメモリー部門は赤字だったと推定される。サムスン電子は「生産ラインのメンテナンス強化と設備の再配置を進め、（先端製造プロセスの）試験生産の割合を増やす」とし、事実上の減産を表明した。

朝鮮日報より

ＳＫハイニックス　約１０年ぶりに赤字転落＝半導体メモリー価格下落で

記事一覧 2023.02.01 08:49

韓国半導体大手のＳＫハイニックスが１日発表した２０２２年１０～１２月期連結決算は、１兆７０１２億ウォン（約１７９２億円）の営業損失を計上し赤字に転落した。前年同期は４兆２１９５億ウォンの黒字だった。四半期ベースでの営業赤字は１２年７～９月期（２４０億ウォンの赤字）以来、約１０年ぶり。パソコンやスマートフォンなどの需要減で半導体メモリーの価格が大幅に下落したことが響いた。

聯合ニュースより

韓国の屋台骨の半導体もそろそろ宜しくないという記事は既に紹介しているのだが、メモリー部門が足を引っ張っているという実情が数字で示された。

特にSKハイニクス社は、赤字に転落している。

【半導体戦争激化へ】日本とオランダがアメリカの対支那半導体規制への参加に同意

半導体関連の話はコレから激しくなっていくんだろうね。日本とオランダ、米の対中半導体規制への参加に同意－関係者2023年1月27日 10:50 JST 更新日時 2023年1月27日 12:14 JST日本とオラン...

annex2.site

2023.01.31

こちらの記事で、半導体業界もスゴい事になるというようなことには言及しているのだが、特に韓国半導体業界には大きな影響が出そうだ。

頑張ってね、としか言うことは無いが。