韓国に忍び寄る不動産バブル崩壊

大韓民国

いや、ゴメンなさい、正確には「忍び寄って」はいないよね。忍んでいない。みえみえな感じである。

そうそう、いつも先に断ることになるが、他の分野に況して経済の分野の理解は浅い。そのため、間違ったことを行っている可能性もあるので、気付いたことがあればご指摘願いたい。

と、言う訳で、韓国の不動産の話を少し。

最初に紹介するのは、LTV規制関連の記事だ。

韓国政府、不動産抑制策 住宅ローン規制など強化

2019年12月16日 / 16:49

韓国政府は16日、住宅市場の過熱抑制を狙った新たな不動産規制策を発表した。政府の発表によると、評価額が15億ウォン(127万ドル)を超える不動産向けの住宅ローンを禁止。9億─15億ウォン未満の不動産については、評価額に対する融資の比率(LTV)を現行の40%から32%に下げる。15億ウォン超の物件への融資禁止は17日から、9億─15億ウォン未満向けの規制は12月23日から施行する予定。

「ロイター」より

実のところ、韓国の不動産バブルは一度ヤバいことになっている。……のだが、公式にはまだ一度もそんなものは迎えていないことになっている。

ただ、青瓦台は危機感を持っているようで、それなりに手を打とうとはしている。前政権でもそうだし、現政権でもそうだ。

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不動産バブルは何度でも蘇る

危険水域は日本でも

で、「LTV= 評価額に対する融資の比率」 の話をする前に、もうちょっと概念的な話を先に済ませておきたい。

「不動産バブル」というと、日本のバブル景気の時代に訪れ、日本経済をどん底にたたき落とした出来事だ。今なお日本経済はその後遺症を引き摺っているとも言われるが、簡単に言うと、地価が高騰して、本来の価値以上の値段が付いてしまい、それの歯止めがかからなくなる、というちょっと構造的な問題を不動産バブルと呼んでいる。

「バブル=泡」なので、何処かで弾けて大災害を引き起こすところまでがセットだ。

日本の不動産会社、またバブル時代か-S&Pがレバレッジ上昇指摘

2019年7月5日 16:36 JST

日本の不動産大手は危険な領域に入りつつあるというのがS&Pグローバル・レーティングの判断だ。同社は最近のリポートで、不動産業の債務水準がバブル時代を上回っていると指摘した。

「Bloomberg」より

そんな恐ろしい話だが、日本では再び不動産バブルの懸念が出ている。

実際に、東京オリンピックの影響や、支那人の投機的なマンション購入などの影響によって、いくつかの都市で不動産の価値がつり上がるような状況を迎えている。東京近郊もそうだし、北海道の一部地域でも大変なことになっているという話だ。

まあ、北海道の話はもっと別の問題があるし、日本経済に大きな影響を与えることはない。だが、東京の場合は別なんだよね。日本の三大都市、東京、大阪、名古屋で地価上昇の傾向があると、少なからず日本経済に影響があり、それがバブルの様相を呈していると、混乱を来すことになる。

引用した記事では、そんな傾向が見られるという指摘をしている。

S&Pは、「国内不動産市況はピークを迎え、下降局面が近づいている」と指摘。「賃貸市況は、オフィスセクターは足元では堅調であるが、製造業を中心に企業業績の減速が見られることや、2020年と23 年に東京都心部での大量供給が予定されていることで需給は緩む可能性がある」と分析した。

「Bloomberg」より

記事にある、2020年の大量供給というのは、東京オリンピックの終了によってもたらされる可能性の指摘だと思う。これは分かり易い話だね。

2023年というのは、どうやら「生産緑地法」と呼ばれる法律の期限が2022年なので、これの影響で土地が供給されるという話のようだ。東京の近郊で唐突に農地があるアレの原因となるこの法律は、かつて人口爆発が危惧された折に食糧増産を目論んで作られたものだった。

だが、法律構成が現代に合わなくなってしまっている。そういう意味では、仕方の無い事ではあるが。

東京都で3296ha、全国で1万3400haもあるというから、全国的に土地の放出というのが行われることになり大騒ぎになるのだろう。この時に外国人による大量の土地の買い占めなどが起こらないように、法整備する必要があるように思うが、その話は脇に置いておこう。

要は需要と供給のバランスが発生すれば、日本で再び不動産バブル、土地バブルは起きうると言う話なのだ。

一度も暴落したことのない不動産腐敗神話

とまあ、日本の話も深刻なのではあるが、韓国の場合はそうした話とは少々趣を異にする。

何しろ、韓国は「不動産バブル」を経験したことは一度もなかったというのだ。確かに、弾けたという状況を迎えてはいなかったね。経済は一度崩壊したけどさ。

「一度も暴落ない不動産不敗の韓国、近いうちに危機がくる」

2018.11.20 15:26

「韓国不動産市場のように一度も大きな暴落を経験していない事例は世界的に非常に珍しい。10年間続いた低金利時代が終わって訪れる危機は不動産市場で発生する可能性が高い。韓国の投資家は不動産危機に対応する必要がある」。

「中央日報」より

この記事は、去年の年末のものである。

韓国では数年前からこんな話がチラホラ出ている。

なので、未だに不動産危機が起こっていないと言う意味では、韓国にとって僥倖であろうと、そう思う。

ただ、実際の所、韓国の不動産は歪な制度や社会慣習のお陰でおかしなことになっていて、未だに価格が膨らみ続けている状況だという。それ故の「不敗神話」というわけなんだけれども、正直「腐敗してない?」と、そんな風に思う。

住宅ローンを規制

ところが、ここでムン君はとんでもない政策を打ち出した。それが、冒頭の記事で紹介した住宅ローン規制である。

評価額に対する融資の比率(LTV)を現行の40%から32%に下げるという事なんだが、そもそもLTVって何?という話をしなければならないだろう。

LTV = Loan to Value総資産有利子負債比率で、投資家が意思決定をする際に使われる基準の一つで、この比率が高いとハイリスクハイリターンとなり、比率が低いとローリスクローリターンだと言われている。

要は、不動産を投機目的で購入する場合の目安として使われるのがLTVなのである。

実際の数値は「負債額 ÷ 物件価格」という風に計算されるので、大きな負債を抱えて物件を買うのを阻止したいというのがムン君の狙いなんだろうね。

政府の住宅価格抑制策、金融政策を制約せず=韓国中銀総裁

2019年12月18日11時19分

韓国銀行(中央銀行)の李柱烈(イ・ジュヨル)総裁は18日、政府が最近打ち出した住宅価格抑制策は、必ずしも金融政策運営への制約にはならないとし、今後も緩和的な金融政策を続けると述べた。

「朝日新聞」より

この規制そのものは悪い話では無いのだが……、韓国の不動産業はかなり特殊な構造をしているだけに、致命傷になりかねない。

韓国銀行の総裁は、この件に関して慌てて「 金融政策運営への制約にはならない 」とか言っちゃったが、それではムン君の狙いから外れてしまう。

特殊な不動産事情

ところで、韓国の不動産業の何が特殊かというと、色々あるのだけれど、一番有名になっているのがチョンセ・ウォルセと言うヤツだ。

【田村秀男のお金は知っている】「日韓対話」再開の裏に韓国経済の窮迫化! 対日関係悪化で「株安・ウォン売り」加速

2019.12.21 10:00

日韓は輸出管理に関する政策対話を約3年半ぶりに再開した。韓国側は輸出管理体制の改善に取り組むと言い、今月下旬には首脳会談での日韓関係修復に期待している。

~~略~~

もう一つ見逃せないのが住宅建設の動向だ。グラフが示すように、昨年後半から住宅建設は実質ベースで前年を下回るようになり、この6~9月期は前年比で2割近くにまで落ち込んだ。韓国は家計債務のGDP比が9割を超え、日本の同58%、米国の76%をはるかにしのぐ。それを可能にしているのが韓国独特の住宅賃貸制度「伝貰(チョンセ)」だ。借り手は家賃を払う代わりに、契約時に住宅価格の5~8割程度を貸し手に払う。住宅市場が崩れ出すと、家計債務問題が一挙に表面化し、信用パニックが勃発しかねない。

「産経新聞」より

チョンセ・ウォルセという言葉を聞いたことがある人であれば、何が起こるのか?は容易に想像の付く話だと思う。

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グラフを見るだけでもヤバそうな話が見えてくるのだが、ここでは詳しく説明するつもりは無い。

そうそう、チョンセについては簡単に説明しておかねばならない。

伝貰(チョンセ)は、韓国独特の住宅賃貸制度だ。借り手は、家賃を払う代わりに、契約時に住宅価格の5~8割程度の伝貰金を貸し手に払う。伝貰金は、契約終了時に借り手に全額返還される。貸し手は、受け取った伝貰金を資金運用して、利子等の収入を得る仕組みになっている。

家賃を月極で支払うのが常識になっている日本では、韓国の制度は意味がよく分からないと思うが、伝統的にこのようなやり方で住宅を貸すという感じで、その代わりに纏まった金額を手にし、家主が運用するというのが韓国のやり方らしい。

ただ、韓国の住宅事情というのは、非常に危ういバランスの上で成り立っていて、それは韓国の特異な制度の上で実現された話なのだということ。

チョンセの前提は”経済成長”

なお、このチョンセの話絡みでは、2016年にも「不動産バブルが」という危惧がなされていた。

韓国「不動産バブル崩壊」か 目立つ投機家の自転車操業

2016/12/21

韓国の不動産賃貸で、高額な保証金と引き換えに家賃が免除されるチョンセ(伝貰)契約の価額が上昇している。韓国中央日報によると、マンションの売買価格に対するチョンセ価額の比率は、2009年1月の52.3%から2015年11月には73.7%へと21.4ポイントも上昇している。チョンセ価額が売買価格の70%水準になったのは、いわゆるIMF通貨危機以来で、1998年には69.5%まで上昇している。

「ZUU」より

ところがそれ以降も地価は上がりつつけた。

何故か?

それはどうやらこれに関係しているらしい。

韓国で外国人が保有した土地は…「ソウル5分の2の面積・価値は30.3兆ウォン」

2018.11.30 11:21

今年上半期を基準に外国人が保有した韓国内土地の面積が昨年下半期より1.8%(435万平方メートル)増えたことが分かった。保有土地の価値も0.5%増加した。

「中央日報」より

外資が随分と入っているのだ。韓国人が土地を買わなくても、外国人が韓国の土地を買った為に、需要が鈍らない一因となったのだと推測される。

韓国中銀、基準金利据え置き

2019/11/29 10:43

【ソウル=鈴木壮太郎】韓国銀行(中央銀行)は29日、金融通貨委員会を開き、政策金利を年1.25%で据え置くことを決めた。韓国銀行は7月、3年ぶりに利下げに転じ、10月には0.25%引き下げて過去最低の1.25%にした。2度の利下げの効果を見極める必要があると判断した。

「日本経済新聞」より

チョンセの前提は、あくまで金利が高くて銀行に預けても利子でメシが喰えるか、或いは手に入れたお金で新たな住宅を作り、別の借り手からお金を手に入れるか、である。ここで新たな住宅を作る方法の場合には、住宅の価格が上がり続けないと成り立たないという問題がある。

そして、LTVが下がってしまうとチョンセは成り立たない。

まあ、銀行の金利に関しては下がりすぎても上がりすぎても色々問題があるので、政策金利の調整もかなりピーキーなんだろう。韓国銀行の総裁は慌てて会見をしてしまったが、実際には現時点でそれほどは大きな影響は出ていない。

KIKOの呪い

さて、ここでLTVの話から離れて別の話をしておきたい。KIKOである。え? 水原希子じゃないよ?

深く理解するためにはこちらのサイトを参照頂きたい。

韓国で猛威を振るった「KIKOオプション」
「KIKO」という、日本ではまず目にしない金融商品が、2008年の韓国を崩壊直前に導きました。いっそのこと、この懲りない国を日本は助けず、金融破綻させても良いのかもしれません。謎の金融商品「KIKO」KIKOオプションとは?金融商品の世界に「KIKOオプション」と呼ばれるものがあります。これは、「ノック・インーノック・...

で、KIKOの実態についてはこちらのサイトに詳しく解説されているので、説明は割愛させて頂くが、世界に類を見ないこのKIKOオプションのお陰で、ウォン安が進むと多額の損失を被る韓国企業が出てしまう。

思い出して頂くと良いのだが、今年の夏頃に韓国はウォン安が進んで大騒ぎになった。

1ドル1200ウォンを突破し、1ドル1250ウォンに迫ったので、KIKOオプションの影響で年金が溶けるとまで噂されたのである。

韓国ウォン急反発 米中部分合意で買い 通貨番付

2019/12/17付

韓国の通貨ウォンが足元で急反発している。韓国経済の減速懸念を背景に8月には一時1ドル=1220ウォン台前半までウォン安・ドル高が進んだ。11月中旬以降も軟調だったが、米中貿易協議の部分合意への期待から急上昇。今月13日には1ドル=1160ウォン台後半に上げる場面があった。

「日本経済新聞」より

そして、この年末もヒヤリとするシーンがあったようだ。

で、何故、ウォン安の話を持ち出してきたかというと、韓国の不動産事情がウォン安に連動する可能性があるのだ。

韓国、文氏公約が成長の重し 不動産価格抑制策で建設投資縮小

2019.12.25 12:49

韓国の文在寅(ムン・ジェイン)大統領が2017年の大統領選で公約した「住宅価格の高騰の抑制」が経済成長の足かせとなっている。不動産価格の安定を目指す政策が意図せず経済の鈍化を招いた。建設投資が縮小し、経済への悪影響は輸出の縮小を上回る。エコノミストは20年も建設部門が経済成長の最大の重しになると予測している。

「SankeiBiz」より

何故ならば、韓国の経済は今、サムスン帝国崩壊の危機を迎えていて、製造業は全滅に近い。僅かに残っている可能性は不動産なのだが、ここにムン君は横槍を入れてしまったという構図だからだ。

そりゃ、韓国銀行の総裁も慌てるさ。

LTVの抑制は悪なのか?

本来であればLTVの抑制そのものは悪い政策ではない。

https://www.mizuho-ri.co.jp/publication/research/pdf/argument/mron1306-1.pdf

ただ、LTVの比率を下げるような規制をしたからといって、実行力があるかというと、こちらのレポートにある様に効力は無いんじゃないかと言う話。

あまりにも不動産価格が高騰すれば、それこそコントロール不能な状況を迎えてしまう。そして、ある日突然決壊する、なんてことになりかねない。そこを抑制したいというのは理解出来るが、今回の政策はリスクの方が高そうである。

韓国版「サブプライム」に例えられた住宅担保ローンの深刻、「時限爆弾」の家計負債はアジア経済の火薬庫か

2015.5.25 11:00

韓国経済の時限爆弾ともいわれる家計債務の深刻さがまたひとつ浮き彫りとなった。ローンの利息だけを返済して、元本返済に手をつける気のない借り主が多数存在している実態が分かった。売却益に期待した住宅価格の上昇神話が根強く残っているためだが、長期デフレの崖っぷちに立つ韓国だけに、金融システムへの影響を心配する声が高まっている。韓国メディアは、リーマン・ショックの引き金となった「サブプライムローン」との類似性を指摘。金融危機への懸念を強めている。

「産経新聞」より

こちらは少し古い記事だが2015年には既に「問題だ」とされていて、今に始まった話では無いのも事実ではある。韓国の不動産バブルのリスクは、前から指摘されているのだ。

 韓国では昨年8月、住宅の担保価値に対する借り入れ可能率(LTV)などの規制が緩和されて以降、ローンが急増した。低金利も後押しし、資金を借りる条件が緩くなったわけだから、融資額が増えるのは当然といえる。

「産経新聞」より

もともとが、2008年の危機を乗り切るために不自然に作られた官制バブルでもあるのだ。そこを今さら手綱を緩めたところで、どうなんだろう。

韓国ウォンの許容範囲は狭い

KIKOの呪いによってウォン安が1300辺りまで進んだところで終わるのが韓国経済である。逆に言えばそうならないように政府が調整に調整を繰り返してきたのが韓国経済だとも言える。

それ以外にも貿易依存が強いために、ウォン高が進んで1000を割ると、これまた大騒ぎになる。故に、通貨の価格帯を意図的にコントロールするのは、韓国にとっての生命線ではあるのだが、韓国はやり過ぎた。

アメリカに為替操作国のレッテルを貼られていないのは、未だ同盟国の価値があるからに過ぎないのだが、そうで無くなれば、アメリカは容赦することはあるまい。

最近では、貿易がかなりヤバイことになってきているので、今後は調整をしなくても良くなるかも知れない。不動産バブル1本で行けば楽になるのかな?しかし、国内消費は韓国の家計を犠牲にしたものなので、それも自ずと限界はあるのだ。

既に10年ほど「韓国経済崩壊」と言われ続けている事なんだけれども、誤魔化しが効かなくなりつつあるのは事実だ。

そして、ムン君が大統領に就任して以降、思い切った政策をやって全て裏目に出ているのだけれど、彼にとっては高麗連邦設立こそが悲願なので、韓国経済が崩壊したところであまり気にはならないのかもしれない。

過去の大統領が、不正を働き財閥を優遇し、ダンピングをしてでも海外にものを売ることで何とか経済発展をさせてきたことで破綻を免れてきたが、ムン君にはその意思がないのである。

冒頭でも謝罪したが、「忍び寄る」というよりは既に足音が聞こえるレベルになっていて、一度事が起これば火傷では済まないだろう。

コメント

  1. USD/KRW のいわゆるワロス曲線ってこういう背景のもと形成されてるんですね。
    まぁ、ほかにもいろいろあるのでしょうけども。

    さて、国内の都市農地について。
    本題ではないのですが、一応、今後の対策となる法律として「都市農業振興基本」が既にありますね。以下参考。
    生産緑地の指定解除をめぐる「2022年問題」はどうなるのか?
    ttps://www.homes.co.jp/cont/press/buy/buy_00595/

    「都市農業振興基本計画」の策定について
    ttps://www.maff.go.jp/j/press/nousin/nougyou/160513_1.html

    身近なところだと練馬大根の保護とか、広くは防災用地や環境面、教育面でのメリットもあるということのようです。
    まぁ、周辺住宅地の真ん中で「畑の香水」やってたところを知ってますが、後から住宅が増えて苦労してるみたいでしたが。

    • ワロス曲線は韓国側の資金投入が割と雑な故に、ああなってしまったのですが、市場規模が小さいというのも影響しているのでしょう。

      国内の都市農地については、別に記事にしたいと考えていますが、これ、凄く面倒な感じです。
      あげて頂いた方針ですが、ザルも良いところで。何がしたいのか明確で無い所が問題なんでしょうけれど、一番の問題は東京一極集中が加速している辺りになんだと思いますよ。
      つまり、解決策はこういったおかしな法律を作るよりも、首都機能を移転する方向で動く事なんですが。

  2. 取り上げてくださりありがとうございます。 自分は、不動産バブルはいつか必ずなくなるものだと考えているので上手に政策を行い、下がった時の被害を抑える必要があると思います。ただ、ムン君じゃそんなことできないので来年の総選挙にかかっていると思います。

    • いえいえ、寧ろ機会を頂けたことに感謝です。
      ただ、僕自身はご指摘頂いたような「いつかなくなるもの」という楽観論を抱いてはいません。土地バブル、不動産バブルは構造的な問題を抱えた故に起きるものだと理解しています。
      そして、そうだとすると韓国のソレはかなり厳しい。何しろ、政府側が煽っていたのですから。
      更にムン君の方針がアレな感じなので、やっぱりこれはヤバいところまでいっちゃうのでは無いかと。そうならないことを祈るばかりですがね。韓国発の経済危機を誘発しかねませんから。